知識問題|高手請進(貸款利率試算問題)

發問者: 糖糖 ( 初學者 5 級)
發問時間: 2008-02-12 15:31:59
解決時間: 2008-02-16 22:15:58
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請問欲房屋貸款400萬元,該如何貨款才划算,付出的除了本金以外,利息共付出多少錢?
假設貸款年份為20年,前兩年可提早還款20萬元左右,請問應該向A銀行借款200萬,向B銀行貸款200萬,或是直接向A銀行貸款400萬元?

 

A銀行利率為(2.65)隨郵政定儲利率調整+0.395%,20年單一利率,帳管費為3000元.可提前還款無限制

B銀行為階段利率.第一個月不用利息,2~6個月2.63%,7~24月指標利率+0.25%,25月起指標利率+0.8%,前兩年綁約不能提早還款.不需帳管費.第三年起則無限制.
我覺得0.8%頗高銀行專員說0.8%會隨著當時的利率再做調整,我抱著懷疑的態度..?
2008-02-14 00:00:18 補充
不會有重覆房貸的問題,因為b房貸是用現在的房子來貸款.
b房貸目前指標為2.63
沒有人能算程列表的公式直接給我數據嗎?

最佳解答發問者自選

回答者: 年輕阿伯 ( 初學者 4 級 )
回答時間: 2008-02-13 11:18:06
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"請問應該向A銀行借款200萬,向B銀行貸款200萬,或是直接向A銀行貸款400萬元?"

沒有銀行會針對一般房貸願意屈居第二順位抵押權
所以很難分開貸款(其他特殊情況例外)
也沒必要自找麻煩
有時選擇銀行,並非利率(利息支出多寡)為唯一標準
服務品質(範圍很大,差別也很大),方便性........都需要一併考量

B銀行的指標利率"目前"是多少%
才能評斷其加碼的0.8%到底是高是低
才能與別家銀行的利率做比較
其指標利率之變動機制依據什麼標準變動
也請一併瞭解

通常加碼的0.8%是不會變動的
但如果是銀行認定的優質客戶且繳款正常一定期間以上
仍是有可能議價的(但幅度不大),這部份是因"人"而異的
應該是"指標利率"才會隨著當時的利率做調整

要試算付出的利息金額是多少,且部分提早還本
建議您使用聯邦銀行的試算表較合適
因為該表有每一期(月) "攤還的本金金額" 及 "利息金額" 分別表列
還有每一期 "未攤還本金餘額"
(大部份銀行網站試算表,只有算出特定的某個數字而已,未分別表列)
看您哪一期額外還本,該額外還本金額為該期"本金餘額"之減項
得出新的本金餘額
重新套入計算,期數以剩餘期數套入

http://www.ubot.com.tw/ (聯邦銀行入口網址)
點選左側「理財試算」即跳到"貸放年金攤還明細"
總支出利息請自行加總
因為您未有明確額外還本期限
無法直接為您試算


可參閱本人先前解答,您若有耐心看完,相信您就能瞭解
http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1008010710512
參考資料
曾經是證券營業員,建商專案,銀行房貸行員
2008-02-13 11:37:52 補充
B銀行的階段式利率並不適用該試算表
您只能以第三年起的利率做為比較標準

請B銀行幫您算吧,如果B銀行想爭取您的貸款業務
就代表您的案子條件還不差(指:人及抵押品條件)
應該會樂意為您解答服務的
否則.........就別再計較些微的利率差
再次強調
選擇銀行,並非利率(利息支出多寡)為唯一標準
2008-02-13 11:49:07 補充
有些銀行綁約期間可部分額外還本
甚至還款至全部還清,但只要不塗銷抵押權(即不得轉貸或出售)
一樣不需繳付任何違約金

但有些銀行在綁約期間的部分還本
會針對該還本金額計收一定%數之違約金(1~2%)
這就是服務的一部份
請您要先搞清楚才是
2008-02-14 01:25:38 補充
不是不提供明確數據,而是不能充分瞭解您的題意,而無法精算數據
第一案是A銀行貸400萬,是只用新買這戶(銀行估價夠嗎?成數?),還是用兩戶共同擔保?
第二案是A銀行用新買這戶貸200萬;加B銀行用現住這戶貸200萬
是這樣嗎?
那您所謂的-----"前兩年可提早還款20萬元左右"(會影響利息支出總額)
因為AB利率條件又不同,那又是在兩年內的那一期的那一案(筆)還款?
神仙也無法憑想像(大約...隨便代入...)算給您,
回答問題也要負點道義責任,不能隨便呼嚨您吧,損人又不利己.....
2008-02-14 01:33:37 補充
銀行會依風險管理原則授信,成數越低(擔保品價值越高),總金額越低,貸款人(含保人)條件越好,利率會越好談才是,且越快審核過關撥貸
別太在意讓銀行賺多少利息,其實銀行已經是利差夠可憐的艱困產業了
建議第二案AB銀行同時辦,降低銀行風險,看能否再分別爭取更低利率.....如果利率不能再談,再考慮第一案(單一戶或兩戶共同擔保)
如果您還堅持要數據,請自己也做點功課,憑您自己初步的方案試算
不厭其煩的例題我都願意回答了,其實不難只是有點煩瑣,題型變化而且.........因為您的方案組合不只單一種,恕小弟才疏學淺
祝您購屋順利,新年快樂
相關詞:
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發問者評價 謝謝你的回覆,今天已經跟單獨一家銀行對保了,感恩
http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1608021204358

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