知識問題|房貸預先償還
發問者： 光雷 ( 初學者 5 級)
發問時間： 2013-05-08 23:11:02
解決時間： 2013-05-18 23:13:08
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請問一下是否有試算軟體
比如我房貸210萬 利率1.825% 貸20年
本金 &利息每月繳
但我在第4年想先還30萬
第7年再還30萬
那4~7年間要繳多少錢
7年後每月又要繳多少錢?
那10年後又要還10萬
10年後每月要繳多少錢?
先還比較好還是不要先還比較好
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回答者： 貝爾妮妮 ( 大師 5 級 )
擅長領域： 貸款 | 保險
回答時間： 2013-05-11 11:46:34
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您好，
Q：請問一下是否有試算軟體
A：到銀行的網站可找到貸款的試算。
EX：
(1)國泰世華的貸款試算(←點選即可連結)
(2)第一金控的貸款試算(←點選即可連結)
※以上網頁沒辦法試算更精細的內容哦！(EX：中途部分提早還款…)
Q：比如我房貸210萬 利率1.825% 貸20年．本金+利息：每月要繳10,450元
A：
用年金現值 來計算：
公式：每期收取或給付金額×[(1-(1+r)^-n)/r]=現值
貸款2,100,000元/[(1-(1+0.15208033%)^-240)/0.15208033%]=
每期攤還金額約10,450元
※因為每月還款，所以用月利率。
(年利率1.825%/12個月=月利率0.1520833%)
※因為每月還款，所以期數為20年×12個月=240期。
詳細每月本金及每月利息各還多少？可由銀行的貸款試算網站查詢。
Q：但我在第4年想先還30萬．4年後每月要繳多少錢？每月要繳8647元
A：
因為銀行的網路試算，沒辦法算提早還款的部分。
所以只能用excel自己算了！
先在excel內安裝「分析工具箱」
(1)excel上方的工具列→工具→增益集
(2)將「分析工具箱」選項打勾
(3)按「確定」
接著用excel求第1期~第48期還的本金總和
在excel的任一儲存格內打上
【=CUMPRINC(1.825%/12, 240, 2100000, 1, 48, 0)】
打上【】內的數值，不包含【】，按下enter鍵即可得到答案-361062
已知：第1期~第48期共還本金361,062元
原借款2,100,000元-共還本金361,062元=還欠1,738,938元
中途還款300,000元
期數還有240期-48期=192期
將這些數據以年金現值公式再RUN一次
用年金現值 來計算：
公式：每期收取或給付金額×[(1-(1+r)^-n)/r]=現值
貸款(1,738,938元-300,000元)/[(1-(1+0.15208033%)^-192)/0.15208033%]=
每期攤還金額約8,647元
Q：第7年再還30萬．7年後每月又要繳多少錢?每月要繳6486元
A：
因為第4年中途提早還款30萬元
所以新欠款為1,438,938元
第4年~第20年的期數還有192期
第4年~第7年再還30萬的期數為36期
用excel求第1期~第36期還的本金總和
在excel的任一儲存格內打上
【=CUMPRINC(1.825%/12, 192, 1438938, 1, 36, 0)】
打上【】內的數值，不包含【】，按下enter鍵即可得到答案-238824
已知：第1期~第36期共還本金238,824元
原欠款1,438,938元-共還本金238,824元=還欠1,200,114元
中途再還款300,000元
期數還有192期-36期=156期
將這些數據以年金現值公式再RUN一次
用年金現值 來計算：
公式：每期收取或給付金額×[(1-(1+r)^-n)/r]=現值
貸款(1,200,114元-300,000元)/[(1-(1+0.15208033%)^-156)/0.15208033%]=
每期攤還金額約6,486元
Q：那10年後又要還10萬．10年後每月要繳多少錢?每月要繳3749元
A：
因為第7年中途提早還款30萬元
所以新欠款為900,114元
第7年~第20年的期數還有156期
第7年~第10年再還30萬的期數為36期
用excel求第1期~第36期還的本金總和
在excel的任一儲存格內打上
【=CUMPRINC(1.825%/12, 156, 900114, 1, 36, 0)】
打上【】內的數值，不包含【】，按下enter鍵即可得到答案-189197
已知：第1期~第36期共還本金189,197元
原欠款900,114元-共還本金189,197元=還欠710,917元
中途再還款300,000元
期數還有156期-36期=120期
將這些數據以年金現值公式再RUN一次
用年金現值 來計算：
公式：每期收取或給付金額×[(1-(1+r)^-n)/r]=現值
貸款(710,917元-300,000元)/[(1-(1+0.15208033%)^-120)/0.15208033%]=
每期攤還金額約3,749元
Q：先還比較好還是不要先還比較好
A：看您自己囉！
貸款的年利率是1.825%，不還貸款，而是運用在別的地方獲利有1.825%高嗎？
希望對您有幫助．僅供參考~
參考資料
靜熊投資公司-執行長
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